Pretpostavka bračne sutekovine i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u Republici Srbiji: Da li oba supružnika moraju biti prisutna prilikom overe?
U Republici Srbiji, imovina stečena tokom braka po pravilu se smatra bračnom sutekovinom, osim ako nije drugačije ugovoreno ili dokazano. Kada supružnici odluče da prodaju nepokretnost stečenu u toku braka, jedno od ključnih pitanja je: da li oba supružnika moraju biti prisutna prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti? Isto pitanje važi i prilikom kupovine nepokretnosti – da li oba supružnika moraju biti prisutna?
Šta je bračna sutekovina?
Bračna sutekovina je imovina koju supružnici stiču tokom braka zajedničkim trudom, radom ili sredstvima. U ovu imovinu spadaju:
- Nepokretnosti, poput stanova, kuća i zemljišta,
- Pokretne stvari i finansijska sredstva.
Da li oba supružnika moraju biti prisutna kod overe ugovora o kupovini nepokretnosti koja se smatra bračnom sutekovinom?
Ne, prisustvo oba supružnika nije obavezno. Kada se kupuje nepokretnost koja će biti bračna sutekovina, dovoljno je da jedan od supružnika prisustvuje overi. Ako supružnici žele da nepokretnost predstavlja njihovu zajedničku svojinu, notar će overiti ugovor sa konstatacijom bračne sutekovine, čak i bez prisustva drugog supružnika.
Šta to znači?
To znači da će oba supružnika biti upisana kao zajednički vlasnici, ali u neopredeljenim udelima. Ukoliko želite da jasno definišete udele, odnosno da postanete suvlasnici sa određenim procentima, neophodno je da oba supružnika pristupe na overu ugovora i odrede svoje delove nepokretnosti.
Šta ako nekretninu kupujem svojim ličnim sredstvima i ne želim da bude deo bračne sutekovine?
U ovakvim situacijama, drugi supružnik mora prisustvovati overi i dati izjavu da nekretnina neće biti deo bračne sutekovine. Tako se samo jedan supružnik upisuje kao vlasnik, i to onaj koji je označen kao kupac u ugovoru.
Da li oba supružnika moraju biti prisutna ako prodajemo nepokretnost stečenu u toku braka?
Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, notar mora utvrditi vlasničku strukturu nekretnine koja se prodaje. Ako je nekretnina bračna sutekovina, notar neće overiti ugovor dok oba supružnika ne daju saglasnost. Ovo štiti prava oba supružnika jer se pretpostavlja da svaki ima pravo na svoj deo zajedničke imovine, bez obzira na to ko je formalno upisan kao vlasnik.
Međutim, ako je nepokretnost stečena besteretno (npr. poklon, nasleđe), nije neophodno prisustvo drugog supružnika pri prodaji. U tom slučaju potrebno je priložiti dokaz o načinu sticanja imovine, čime se nekretnina izuzima iz bračne sutekovine.
Posledice nepoštovanja propisa
Ako prodavac pokuša da proda nepokretnost koja je bračna sutekovina bez saglasnosti drugog supružnika, takva prodaja može biti poništena. Drugi supružnik može pokrenuti sudski postupak radi zaštite svojih prava i poništavanja ugovora. Ipak, u praksi su ovi slučajevi retki jer notari pažljivo proveravaju osnov sticanja nepokretnosti pre overe ugovora.
Zaključak
Prilikom kupovine nepokretnosti koja će biti bračna sutekovina u Republici Srbiji, prisustvo oba supružnika nije obavezno kod overe ugovora. Međutim, ako želite da tačno odredite udele, oba supružnika moraju pristupiti overi. S druge strane, prilikom prodaje nepokretnosti koja je bračna sutekovina, prisustvo oba supružnika je obavezno.
Nadamo se da smo ovim tekstom razjasnili sve nedoumice. Ako imate bilo kakva pitanja ili sumnje u vezi sa prodajom ili kupovinom nekretnine, Advokatska kancelarija Gnjatić stoji vam na raspolaganju.